Juizado Especial Cível (JEC)

Quem não gostaria de, ao entrar com um processo, ter atendimento rápido, não precisar de advogado, além de saber que não ficará anos para ter sua ação julgada?

Essa é a proposta da maioria dos Juizados Especiais Cíveis (JEC), também conhecidos como Tribunais de Pequenas Causas.

Lá, as ações com valor de até 20 salários mínimos não precisam do acompanhamento de advogado. Nos valores entre 20 a 40 salários mínimos, já é necessária a contratação do profissional.

Porém, mesmo nos casos com valores abaixo dos 20 salários, é recomendada a presença de um advogado, para que o síndico tenha um aconselhamento profissional.

Apesar da ótima ideia, em algumas localidades, o JEC pode receber, ou não, ações de condomínio. Nas localidades em que são aceitas, o valor da ação pode extrapolar o valor de 40 salários mínimos – em geral, esse é o limite máximo aceito pela JEC.

Verifique, antes de ingressar com a ação, o tempo em média que se demora para uma decisão. Apesar de ter sido criado para dar rapidez ao julgamento, em alguns locais os JECs podem ser tão demorados quanto a Justiça comum.

Vantagens

• Em causas cujo valor seja de até 20 salários mínimos, não é preciso ter advogado.
• Rito simplificado e solução rápida (na maioria dos casos).

Limitações

• Em algumas cidades o JEC não aceita ações de cobrança de taxa condominial atrasada.
• Em causas cujo valor seja acima de 20 salários mínimos, é preciso ter advogado. Você até pode propor ações acima de 40 salários mínimos, mas, normalmente, abre-se mão de receber o valor que excede o limite indenizatório do JEC. Muitas ações de despejo que excedem 40 salários mínimos, por exemplo, são propostas em juizados especiais.
• Em primeiro lugar, objetiva-se o acordo. Note-se que o síndico não pode dispensar inadimplentes da multa e dos juros, se não for previamente autorizado por assembleia. O síndico pode propor parcelamento da dívida.
• Não podem ser usados para pedidos de indenização por danos morais.

Como funciona

• Vá ao Juizado Especial Cível mais próximo, levando a documentação que for necessária para a ação.
• Será necessário preencher um requerimento com o nome, a qualificação e o endereço correto das partes, o relato dos fatos, o pedido, o valor da causa, a assinatura do reclamante e os documentos necessários para comprovação do direito alegado.
• Será marcada a data de audiência de conciliação, enviando, ao reclamado, uma carta de intimação e citação para o comparecimento do mesmo.
• Na audiência, será feita uma proposta de acordo entre os interessados.
• Não havendo êxito, já no mesmo momento, é apresentada a contestação (defesa), escrita ou oral, e designada audiência de instrução e julgamento, à qual deverão comparecer as partes, acompanhadas de, no máximo, três testemunhas, cujos nomes já deverão estar informados no processo, junto ao pedido inicial e à contestação.
• Ouvidas as partes e as testemunhas, o juiz dará sua sentença.

Legislação

• Lei federal nº 9.099/ 1995 - Dispõe sobre o Juizado Especial Cível
  "Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:
  I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;
  II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil"

• Código de Processo Civil
  "Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:
  II - nas causas, qualquer que seja o valor:
  b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio"

• Enunciados do IV Encontro de Coordenadores de Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Brasil (Rio de Janeiro, novembro de 1998)
  "Enunciado 2
  As causas cíveis enumeradas no art. 275, inciso II, do C.P.C., ainda que de valor superior a quarenta salários mínimos, podem ser propostas no Juizado Especial."
  "Enunciado 9
  O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do artigo 275, inciso II, item "b", do C.P.C."

• Súmula do Juizado Especial Cível do Rio Grande do Sul
  "Súmula nº 11
  Competência do JEC Mesmo as causas cíveis enumeradas no art. 275, II, do CPC, quando de valor superior a quarenta salários mínimos, não podem, ser propostas perante o Juizado Especial."

Usado em casos extremos e muito polêmico, exige análise jurídica individual, mas pode ser evitado
Se há uma coisa habitual em um condomínio, é a discordância. São muitas pessoas morando no mesmo lugar e querendo que tudo que as cercam esteja de acordo com os seus desejos.
Uma das armas dos insatisfeitos é o depósito de determinadas quantias em juízo – na nomenclatura oficial, a consignação judicial, ou seja, o dinheiro é depositado, mas não cai na conta do condomínio, fica pendente e, na maioria das vezes, na mão de um juiz que determina se aceita ou não as reivindicações do pagante.
Para o condômino parece simples, mas, para a administração do condomínio, é mais uma grande polêmica.

O que é?

O depósito judicial é uma ação judicial. Na grande maioria dos casos são motivados por discordâncias e desentendimentos relacionados a valores cobrados entre o condômino e a administração do condomínio.
Essa ação somente é válida se existe uma justificativa e argumentos que fundamentem a reclamação. Esses argumentos serão analisados pelo poder judiciário para determinar quem ganha o processo.
Vale lembrar que o depósito judicial não pode ser usado como uma maneira de adiar pagamentos, por exemplo, ou ser usado de maneira inadequada ou com má fé. Se o juiz do caso determinar que  a ação foi aberta com um desses objetivos, pode multar a pessoa que abriu o processo em 20% do valor em questão. O perdedor também arca com todos os custos do processo ao final.

O processo

O condômino ou condomínio que deseja fazer um depósito judicial deve entrar em contato com um advogado para que seja instruído quanto ao local adequado para fazer o depósito – se no banco do fórum mais próximo ou em um juizado especial.
No momento do depósito, o solicitante deve apresentar suas justificativas e argumentos. Se aceitos, é fornecida autorização para o depósito e a ação é iniciada.
Quem deve receber o valor é avisado que determinada quantia está disponível. Se o valor depositado for aceito, o processo é encerrado. Se não, cabe ao recebedor apresentar seus argumentos para a negativa. O juiz do caso, então, decide quem tem razão com relação aos valores apresentados.

Em quais casos é aplicado

Um processo judicial como este pode levar de um a oito anos, segundo o advogado Kaersus Donizete de Deus, da Michel Rosenthal Wagner Advogados.
Os depósitos judiciais podem ser usados em inúmeras situações. A grande maioria, no entanto, gira em torno de duas bases:

• 1ª. Contestar valor cobrado
  O depósito judicial pode ser usado para questionar um valor cobrado, seja porque não é o valor combinado inicialmente ou porque uma das partes não concorda com os cálculos para obter esse valor.
  Encaixam-se nesse perfil situações como: aumento da taxa condominial sem aviso ou votação, pagamento de dívidas que incluem o cálculo de juros e correções, obras ou reformas que ultrapassam o valor estipulado para rateio, intenção de pagamento de dívida sem aceitação de recebimento por parte do condomínio, entre muitos outros.

• 2º. Contestar possíveis irregularidades na aprovação de valores
  Nesse caso, diferente do primeiro, tem-se, inicialmente, uma ação judicial que deve ser aberta para questionar determinada atitude da administração do condomínio – como a cobrança de valores sem aprovação ou a irregularidades na votação de orçamentos.
  Para que o condômino não fique inadimplente ele pode solicitar ao juiz do caso uma autorização para o depósito judicial do valor em questão. Se autorizado o depósito, o juiz determina o valor e, somente assim, ele será válido até o fim do processo, evitando danos por inadimplência.
  Caso o pagante perca a ação, ele deverá arcar com os custos totais e com a diferença do pagamento já efetuado.

Inadimplência

Uma prática comum é usar o depósito judicial para contestar valores sem ir para a lista dos inadimplentes.
O advogado Cristiano de Souza Oliveira lembra que, até o momento que o condomínio é notificado do depósito judicial, o condômino é considerado inadimplente. Depois de avisado, o condomínio pode manter o condômino na lista de devedores, mas com uma observação para o fato do valor estar retido judicialmente.

Como evitar

Com ou sem razão o depósito de quantias em juízo é, antes de qualquer coisa, prejuízo para o condomínio, que não recebe um dinheiro que poderá fazer falta no orçamento.
Por isso, evitar situações que possam se alongar por muitos anos é a melhor opção.

Mais uma vez, a Assembleia é a grande arma do síndico ou administrador. O que foi decido em votação é incontestável, já que representa a decisão da maioria. Por isso, sempre que for tomar decisões relacionadas a custos, organize uma votação em Assembleia.

Outra atitude preventiva é sempre levar questões que envolvem dinheiro para votações mesmo que não exista a necessidade legal.
Outra dica importante, nesse caso para quem pretente fazer o depósito em juízo, é sempre notificar a intenção de pagamento por meio de carta ou algum tipo de documento. Assim, evita-se o argumento de que a iniciativa de pagar determinado valor era desconhecida e essa carta pode ser usada como prova na ação judicial.

Fontes consultadas:
Dr. Cristiano de Souza Oliveira
Dr. Kaersus Donizete de Deus – Michel Rosenthal Wagner Advogados
Dr. Márcio Rachkorsky – Rachkorsky Advogados Associados
Dr. Michel Rosenthal Wagner - Michel Rosenthal Wagner Advogados

Infelizmente sempre haverá problemas na vida em condomínio – afinal, não é fácil dividir um espaço entre tantas pessoas.

Esses conflitos podem ser de diversas naturezas: seja do morador que não paga em dia seus compromissos, o funcionário que processa o condomínio, ou uma briga entre vizinhos, há diversas maneiras de resolver o entrevero legalmente.

Importante lembrar que o diálogo amigável deve vir primeiro, seguido de advertência. Só depois entra-se com multas, e, em último caso, parte-se para o âmbito jurídico. Tentar evitar essa forma de resolução de conflito economiza recursos, é mais rápido e evita bastante “dores de cabeça” para os envolvidos.

Aqui, listamos as principais alternativas jurídicas disponíveis ao síndico para resolução de diversos tipos de problema, com seus prós e contras:

JUSTIÇA COMUM

O certo é chamá-lo de Poder Judicial Estadual. Aqui se aplica a Justiça para casos comuns que precisem de uma competência específica sobre uma matéria (como Justiça Federal Cível, Criminal, Previdenciária ou Fiscal). É também por meio do Poder Judicial Estadual que se resolvem conflitos envolvendo pessoais comuns, sem foro privilegiado.

• Quando usá-la: É o modo mais comum de se resolver problemas quando não há um acordo possível.
• Vantagem: O que for decidido pelo juiz deverá ser acatado por todos
• Desvantagem: A demora, já que em alguns estados uma decisão pode demorar mais de dez anos, os custos que envolvem advogado e custas processuais.

MEDIAÇÃO

Forma de composição de conflitos caracterizada pela participação de um terceiro, o mediador. Sua função é ouvir as partes e formular propostas de solução, sem decidir. Caso as partes cheguem a um acordo, o mesmo tem poder legal.

• Quando usá-la: Pode-se utilizar o recurso para qualquer caso, desde que as partes concordem em participar da mediação
• Vantagem: Rapidez
• Desvantagem: As duas partes devem concordar com o acordo proposto – senão, a mediação não tem valor legal. Para ser de uso obrigatório, esse tipo de resolução deve constar  na convenção do condomínio – para isso, precisa ser aprovada por dois terços dos condôminos para isso, precisa ser aprovada por dois terços dos condômino. Caso não conste na convenção, depende da vontade dos envolvidos em participar da mediação.
• Saiba mais sobre mediação, aqui

ARBITRAGEM

Processo de solução de conflitos jurídicos pelo qual um terceiro, tenta conciliar e, então, decidir a controvérsia. Sua decisão tem poder legal.

• Quando usá-la: Em geral, a arbitragem é usada para resolver problemas relativos à área de negócios, mas também pode ajudar a solucionar conflitos de diversas naturezas em condomínios.
• Vantagem: Rapidez
• Desvantagem: Para ser de uso obrigatório, esse tipo de resolução deve constar  na convenção do condomínio – para isso, precisa ser aprovada por dois terços dos condôminos.Caso não conste, depende da vontade dos envolvidos participar da arbitragem
• Saiba mais sobre arbitragem, aqui

TRIBUNAL DE PEQUENAS CAUSAS

Hoje o nome correto é Juizado Especial, podendo ser Cível ou Criminal. Sua diferença com a “Justiça Comum” é a rapidez. No Juizado Especial há uma fase inicial de Conciliação e outra fase para colher as provas e para a decisão.

• Quando usá-lo: Para casos de Direito Civil ou Criminal. O valor da ação não deve superar 40 salários mínimos
• Vantagem: Rapidez
• Desvantagem: Em alguns locais, um processo pode demorar tanto quanto no Poder Judiciário Estadual, o autor não deve ser pessoa jurídica e o valor da ação não deve superar 40 salários mínimos
• Saiba mais sobre Juizado Especial, aqui

PROCON

Órgão de defesa das relações de consumo, com caráter educativo, fiscalizador e conciliador.

• Quando usá-lo: Quando houver problemas de ordem de consumo - como um fornecedor que não entregou um material ou serviço como combinado.
• Vantagem: Facilidade em acionar o órgão
• Desvantagem: O processo pode ser burocrático e se encaminhar para um processo judicial comum, o que demora

PROTESTOS

Forma de se levar a público que o indivíduo não arcou com um compromisso assumido.  Não faz com que o devedor pague a dívida, apenas alerta que há dívidas pendentes em seu nome.

• Quando usá-lo: Em geral, se usa o protesto ao condômino inadimplente em cidades onde isso é permito – dessa forma, o nome da pessoa consta em uma lista das entidades de proteção ao crédito
• Vantagem: Facilidade em protestar
• Desvantagem: O inadimplente não paga mais rápido -  e nem é obrigado a isso, por causa do protesto. Também há o perigo do condomínio protestar a pessoa errada e ficar passível de processo judicial por esse motivo.
• Saiba mais sobre protestos em condomínios, aqui

Fonte: Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado e consultor jurídico, ao Washington Rodrigues, Gerente Geral de condomínios da Apsa, Schneider Advogados, do grupo Apsa, e “Revolucionando o Condomínio”, de Rosely Schwartz.

• Uma ação de cobrança judicial geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até 5 anos para percorrer todas as instâncias.
• Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).
• Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação.
• Em muitas localidades brasileiras, o Juizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos, e que não apresentem muita dificuldade processual.
• No entanto, há alguns Juizados Especiais que não aceitam causas propostas por condomínios, por estes não serem pessoas físicas. Consulte o JEC da sua cidade ou região.
• A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em assembleias, se houver este tipo de restrições na Convenção do condomínio.

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Fonte: www.sindiconet.com.br